Immobilienkredit – worauf ist bei der Baufinanzierung zu achten?

Die Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden ist für die meisten Immobilienkäufer die größte Investition ihres Lebens. Daher sollte sie sehr sorgfältig durchdacht sein, da sich bereits kleine Unterschiede im Zinssatz auf die Dauer der Finanzierung, die oftmals über mehrere Jahrzehnte geht, bemerkbar macht. Wir schildern nachfolgend, auf was bei einem Immobilienkredit geachtet werden muss.

Wie viel Eigenkapital ist bei einem Immobilienkredit erforderlich?

Beim Immobilienkauf ist es nicht mit dem Zahlen des reinen Kaufpreises getan. Denn auf den Käufer warten noch viele weitere Kosten:

  • Provision für den Makler
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Notar und Gericht

Zusammengerechnet machen diese oben genannten Nebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises aus. Hinzu kommen unter Umständen noch Ausgaben für eine erforderliche Renovierung. Im Jahr 2015 gaben 1,1 Millionen Bundesbürger an, dass sie planen einen Neubau in Fertigbauweise zu kaufen, 0,48 Millionen bevorzugen einen Neubau in Massivbauweise und die Mehrheit, 2,15 Millionen, planen den Kauf einer gebrauchten Immobilie. [i]

Das vorhandene Eigenkapital sollte zumindest die kompletten Nebenkosten decken sowie mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises. Jedoch haben in der Praxis die meisten Kreditnehmer diese Mittel nicht. Ein absolutes Muss ist aber nach dem Rat der Experten zumindest ein Eigenkapital in Höhe der anfallenden Nebenkosten. Von einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital raten Experten ab. Auch wenn es inzwischen Immobilienkredite mit Vollfinanzierung gibt, so lassen sich die Banken das dadurch vorhandene größere Risiko auf Kreditausfall zahlen. Und zwar mit einem extremen Zinsaufschlag, der für die gesamten Laufzeit gilt. Generell ist es so, dass fest angestellte Arbeitnehmer mit einem guten monatlichen Einkommen in der Regel eine höhere monatliche Raten Belastung tragen können als ein Selbständiger.

Sollte eine Vollfinanzierung trotzdem unumgänglich sein, kann es durchaus Sinn machen, zusätzliche Kreditsicherheiten zu stellen. Damit minimiert sich das Risiko für den Kreditgeber und damit sind oft günstigere Zinsen möglich.

Immobilienkredit - günstige Kredite

Höhe der monatlichen Rate sollte vom Nettoeinkommen abhängen

Ein weiterer Faktor ist wichtig, den Interessenten für einen Immobilienkredit berücksichtigen sollten: das Verhältnis Nettoeinkommen und Ratenhöhe. Experten raten, dass nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen ausgegeben werden sollte. In dieser Zahl müssen aber auch alle weiteren Nebenkosten berücksichtigt werden, die für den Unterhalt der Immobilie anfallen. Ein Wert zur Kalkulation sind etwa 2,5 Euro bis 3 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Wichtig ist ebenfalls eine Bestandsaufnahme der persönlichen Lebenssituation: Was ist, wenn der Job des Ehepartners plötzlich wegfällt? Oder wenn ein Wohnortwechsel wegen eines beruflich bedingten Umzugs ansteht? Reicht das Einkommen auch noch, wenn der mitverdienende Ehepartner krankheitsbedingt ausfällt für die Zahlung der monatlichen Rate? Schließlich muss die Rate mehrere Jahrzehnte lang geleistet werden. Es dauert etwa 20 bis 30 Jahre, bis eine Immobilie in der Regel abgezahlt ist. Daher müssen immer finanzielle Reserven für unvorhersehbare Notfälle einkalkuliert werden.

Tilgung: wie viel Prozent sind sinnvoll?

Die bei einem Immobilienkredit fällige Rate setzt sich immer aus zwei Positionen zusammen: Zins und Tilgung. Das Darlehen wird in vielen kleinen Schritten zurückgezahlt – lange Zeit war es üblich, nur ein Prozent des Kreditbetrages zu tilgen. Inzwischen macht es aber das Zinstief möglich, deutlich höhere Tilgungssätze zu leisten. Denn all das Geld, welches nicht für die Zinsen aufgewendet wird, fließt so in die Rückzahlung des Kredits. Der große Vorteil ist, dass die Schulden schneller abbezahlt sind und insgesamt gesehen auch weniger Zinsen anfallen.

Wer zum Beispiel einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufnimmt und hierfür einen Sollzinssatz von 2 Prozent ausgehandelt hat, zahlt mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent so monatlich rund 500 Euro. Nach 55 Jahren wäre der Kreditnehmer schuldenfrei. In dieser Zeit laufen Zinsen in Höhe von 130.000 Euro auf. Zahlt der Kreditnehmer aber stattdessen eine Anfangstilgung von 3 Prozent, so ist er bereits nach 25 Jahren schuldenfrei mit einer monatlichen Rate von 832 Euro. In dieser Zeit fallen Zinsen in Höhe von rund 53.000 Euro an. Mittlerweile warnen sogar Verbraucherschützer davor, den Immobilienkredit mit einer einprozentigen Tilgung abzuschließen.

Tipp: variable Tilgung und Sonderzahlung vereinbaren

Immobilienkäufer sollten bei einem Kreditvergleich darauf achten, dass eine variable Tilgung möglich ist. Bei solchen Immobilienkrediten darf der Tilgungssatz etwa zwei bis dreimal während der Zinsbindungsfrist geändert werden. Das ist dann interessant, wenn sich einer der Lebenspartner einmal in Babypause befindet und dadurch ein Einkommen wegfällt. Eine weitere Möglichkeit, einen Kredit schneller zurück zu zahlen, ist die Vereinbarung von Sondertilgungen. Sie sind dann interessant, wenn beispielsweise eine Lebensversicherung fällig wird oder auch wenn eine Erbschaft gemacht wurde. Solche Möglichkeiten zur Sondertilgung werden im Kreditvertrag fixiert. Doch diese Flexibilität hat auch ihren Preis: Kreditvarianten mit Sondertilgung sind teurer als ein herkömmlicher Immobilienkredit, da bei der Bank zusätzliche Kosten für eine Refinanzierung anfallen.

Einige Banken bieten ein kostenloses Recht auf Sondertilgung von jährlich bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme an – bei 10 Prozent gibt es bereits einen Zinsaufschlag. Daher sollten potenzielle Kreditnehmer unbedingt kalkulieren, ob sie eine Sondertilgungsmöglichkeit in dieser Höhe überhaupt brauchen. Wer sich sicher ist, in den nächsten Jahren mit einer größeren Summe rechnen zu können, sollte besser einen anderen Weg wählen: für einen Teil des Immobilienkredits einfach eine kürzere Zinsbindungsfrist wählen.

Tipp: Kreditausfallversicherung bei Immobilienkredit

Immobilienkredite laufen in der Regel über Jahrzehnte. Nun ist das ein Zeitraum, in dem alles mögliche passieren kann. Aus diesem Grund kann eine Kreditausfallversicherung sowohl beim Kredit für Arbeitnehmer als auch beim Kredit für Selbständige eine gute Lösung sein.

[i] http://de.statista.com/statistik/daten/studie/171487/umfrage/art-des-geplanten-neuen-hauses/

 

 

 

 

 

 

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